- 441
- 27.05.21
Помимо различных экспертных компаний, которые предлагают провести оценку недвижимости, эту процедуру осуществляет Кадастровая палата. В результате этой процедуры получают стоимость исследуемого объекта на рынке недвижимости, которая рассчитывается и устанавливается этим регистрационным органом.
Кадастровая оценка недвижимости — что это?
Особенность кадастровой оценки недвижимости заключается в том, что именно от нее будет рассчитываться налог на имущество. Поэтому, к этому значению стоимости того или иного недвижимого имущества нужно отнестись повнимательнее. Уже в начале 2015 года появились массовые сообщения о том, что разница между рыночной стоимостью жилого и нежилого помещения, участка земли и их кадастровой стоимостью отличается в разы, а в отдельных случаях – до 10 раз.
Помимо расчета налога, кадастровая оценка недвижимости требуется при совершении сделки по ее отчуждению или разделению. Если размер жилой площади составляет 20 м2, то она не будет облагаться налогом. Считается, что занесенное в кадастр значение стоимости квартиры, дома и т.п. является показателем цены на рынке недвижимости. Данная информация обладает свойством устаревать, поэтому ее нужно один раз в пять лет обновлять. Показатель стоимости недвижимости склоне постоянно меняться, чему содействуют экономические изменения в стране.
Экономический рост приводит к повышению стоимости жилья, земельных участков и т.п. Кризис, экономический спад, девальвация национальной валюты стимулирует падение спроса на недвижимости, вследствие чего цены на нее падают.
Перечень объектов недвижимости подлежащих кадастровой оценке
Ошибочно считается, что кадастровой оценке подлежат участки земли. Это не так. В соответствии с действующим законодательством объектом оценки для государственного кадастра являются те объекты недвижимости, о которых имеются сведения в государственном кадастре недвижимости на момент проведения процедуры оценки.
На текущий момент еще не все собственники земельных участков, гаражей, частных домов и квартир прошли процедуру кадастрового учета. Тем не менее, при любой сделке по отчуждению жилого и нежилого имущества, требуется его постановка на кадастровый учет. Во время него и проводится кадастровая оценка, результаты которой заносятся в кадастровый паспорт, выдаваемый собственнику объекта исследования. Важно знать!
Во время кадастровой оценки специалисты придерживаются методики «массовой оценки». Именно из-за этого и происходят частые расхождения между рыночной и кадастровой стоимостью недвижимости. Дело в том, что методика «массовой оценки» учитывает среднюю стоимость объектов в каждом кадастровом квартале. Полностью не учитываются качество исследуемых и сравниваемых объектов, их месторасположение, уровень инфраструктуры и другие факторы. Законодатель учитывал такую возможность и необходимость как-то исправить эту ситуацию.
Поэтому в статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что если у участка земли определяют рыночную стоимость, к ее значению приравнивается и кадастровая стоимость этого участка. Аналогично поступают и при оценке другой недвижимости.
Порядок государственной кадастровой оценки объектов недвижимости
Для того, чтобы провести государственную кадастровую оценку, нужно обратится в Кадастровую палату или Росреестр, куда подается письменное заявление установленной формы. Но для того, чтобы подать это заявление, необходимо собрать определенные документы.
Без их наличия заявление не примут или его рассмотрение будет отклонено. К этим документам относятся: правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество; акт обследования, на основании которого объект недвижимости снимается с учета и больше не существует; технический и межевой планы; документы о категории участка земли; квитанцию об оплате госпошлины. Документы, определяющие право собственности на исследуемый объект и о категории земельных участков подается в копиях. Помимо этих документов могут понадобиться и другие.
Это зависит от типа объекта недвижимости, его месторасположения и т.п. На основании поданного заявления с заявителем заключается договор. В нем указывается перечень объектов для проведения процедуры оценки. После этого проводится собирание необходимой информации о рынке недвижимости с привязкой к объекту, ее анализ. Если эксперты других компаний на этом этапе выбирают методы оценки, то для сотрудников кадастровой палаты этот пункт лишний. Они, как было отмечено выше, применяют метод массовой оценки, который учитывает среднюю стоимость объектов в каждом кадастровом квартале. Далее происходит группирование объектов оценки, собирается рыночная информация и рассчитывается кадастровая стоимость. По результатам полученных данных составляется отчёт. Как оспорить результаты кадастровой оценки объектов недвижимости? Как было отмечено выше, если вас не устраивают результаты произведённой кадастровой оценки, вы можете ее оспорить.
Сделать это можно через обращение с исковым заявлением в суд или в комиссию, которая рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для подачи искового заявления в суд является отчет независимой оценочной компании, которая в результате своей работы установила рыночную стоимость недвижимости, значение которой отличается от данных, полученных по результатам оформления кадастровой стоимости.
Если с судом все понятно, то как оспаривается кадастровая стоимость через комиссию? Комиссия состоит из представителей: органа исполнительной власти субъекта РФ; органа, который осуществляет функцию по государственной кадастровой оценке; органа кадастрового учета; саморегулируемой организации оценщиков, члены которой осуществляли определение значения кадастровой стоимости; национального совета по оценке недвижимости. Из всех этих органов выделяется по одному представителю.
Это обстоятельство делает возможным злоупотребление своими полномочиями представителями органов исполнительной власти. Связано это, прежде всего с тем, что государственные служащие заинтересованы в максимальном наполнении местного бюджета. Поэтому в вопросе снижения кадастровой стоимости они находятся не на стороне заявителя.
Подать письменное заявление в комиссию может либо собственник недвижимости, либо другое заинтересованное лицо, если вопрос кадастровой стоимости касается его прав и обязанностей. Важно знать! Срок обращения в комиссию ограничен. Сделать это можно на протяжении полугода с того момента, как в государственный кадастр недвижимости были внесены результаты кадастровой стоимости.
Законодатель установил следующие основания, которые позволяют пересмотреть кадастровую стоимость в административном порядке: При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости использовались недостоверные сведения. В отношении объекта недвижимости была установлена его рыночная стоимость в тот момент, когда его кадастровая стоимость была установлена. При подаче письменного заявления к нему нужно приложить такие документы: заверенная у нотариуса копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости, если заявление подается ее собственником; кадастровый паспорт этого объекта; документы, которые подтверждают, что при определении его государственной кадастровой оценки использовались недостоверные сведения об объекте; другой отчет, полученный в результате альтернативной оценки.
Если разница рыночной стоимости по этому отчету составляет свыше 30%, то дополнительно нужно приложить положительное заключение, которое готовят экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Если письменное заявление подается в комиссию без этих документов, то его рассмотрение отклоняется. Поданное по всем правилам заявление, в котором просится пересмотреть кадастровую стоимость, должно рассматриваться комиссией на протяжении месяца с момента его принятия к рассмотрению. Если основанием для подачи заявления стало наличие недостоверных сведений об объекте недвижимости, то комиссия, рассматривая его, может принять какое одно из следующих решений: отклонить заявление , если использовались достоверные сведения при определении кадастровой стоимости; пересмотреть кадастровую стоимость, если подтвердится использование недостоверных данных.
Если принимается решение о том, чтобы пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости, заказчик должен ее обеспечить в том порядке, который установлен соответствующим федеральным органом, который осуществляет нормативно-правовое регулирование деятельности по оценке недвижимости. О результатах работы комиссии заявитель уведомляется на протяжении пяти рабочих дней после того, как этой комиссией принято решение в результате рассмотрения поданного заявления. В исключительных случаях, если комиссия не успевает вложится в установленные временные рамки, она уведомляет об этом заявителя письменно, сообщая ему другой срок, в который обращение будет рассмотрено.
